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“0首付 、零首路准现房拎包入住” 、付负“现房0首付 、首付限时补贴6万” ，买房最近一度哑火的重出零首付 、负首付广告开头在各大社交平台“刷屏” 。江湖第一财经记者发现，背后深圳 、有套佛山 、零首路惠州、付负长春、首付重庆多个城市开头争先“内卷”负首付 。买房
但记者通过走访发现，重出本轮“低首付”背后的江湖操作模式种类繁多 ：延期支付 、首付贷 、背后高评高贷等等擦边或违规操作层出不穷 。值得注意的是 ，与以往”零首付“不同 ，此前在一手市场“零首付”更多仅仅是营销噱头 ，实际操作过程中开发商会通过分期支付 、延期支付等方式短期降低购房者首付门槛。而在本轮官宣”零首付“的开发商中 ，却有部分铤而走险 ，通过“高评高贷” 、“首付贷”等方式人为压低首付金额 。据多位业内人士介绍 ，这种手法此前在新房市场中并不常可见 ，大多是二手房中介使用 ， 。
近期部分新房零首付 、负首付宣传广告
有业内人士指出，上述操作看似可以帮助购房者“提前上车” ，但实际背后则风险重重 ：一方面 ，这种操作模式进一步放大了购房者的金融杠杆 ，信贷违约风险激增；另一方面，其中涉及多项非法操作 ，中间嵌套多层风险。
“负首付”的暗箱操作
“现在（要是买指定的户型）不仅可以做到0首付 ，还可以给你补贴一部分金额 。”华南地区某刚需楼盘地产销售向记者介绍，这一模式主要是利用备案价和实际销售之间的价差。 他向记者举例 ，其最新推出的楼栋备案价在1.8万元/㎡左右 ，打完8折后购房者实际成交价在1.44万/㎡。但该楼盘会按照1.8万元/㎡的价钱做一份合同并网签 ，并向银行贷款 ，多贷出的这部分资金将用于降低客户首付门槛 。
业内认为这种模式实质上是“超贷”或“高评高贷” ，此前在二手市场一直相对盛行 ，但在一手市场较为罕可见 。“前两年楼市情况好时 ，一手房市场并不存在操作空间。”华南某房企人士告诉记者 ，由于备案价限制 ，华南区域核心城市一度存在一二手房倒挂的情况（即二手房价钱远高于一手房） 。开发商基本都是以备案价出售 ，不存在备案价和实际销售价的价差 。
在他看来 ，这也从侧面反映目前楼市行情仍然严峻 ，部分区域折扣价大 ，才为这类零首付、负首付操作腾挪出空间 。
事实上 ，对于购房者来说 ，“超贷”确能在某种程度上降低首付门槛，但同时也增加了房产的月供压力。惠州的某新房中介向记者提供了两种优惠折扣方案 ，一种方案是备案价基础上打8折 ，另一种则是开发商返1.7成首付 ，购房者支付0.3成首付即可“上车” 。
他进一步解释 ，这两种方案在首付、月供上有显著差别 ，可以根据情况选择 。以总价180万 ，贷款30年计算 ，第一种方案首付为29万 ，月供在5300左右；第二种方案下开发商会使用虚高网签价 ，帮购房者多贷一部分资金作为首付款 ，购房者实际仅仅需要支付5.4万 ，但是后续月供则超6000元 。原浙江银保监局也曾揭示 ，在此类模式下 ，购房人看似“零首付”购得房产 ，实际却因前期人为做高房价 、支付中介服务费和税费等 ，承担了远高于房产实际市场价值的负债 。
值得注意的是 ，或是由于监管严控等缘故 ，该模式具有必定隐蔽性。该中介告诉记者 ，目前当地“网红盘”并不会直接打出0首付的广告 ，都是需要内部熟人介绍 ，贷款行基本在四大行都可以做 ，利率在3.8%左右 。
而在二手市场 ，这类“超贷”方式更为普遍，而且往往与房贷转经营贷等违规操作相结合。“我手上的房子基本都可以做零首付、低利率 ，而且可超贷一部分资金。”广州二手房中介丁丁（化名）介绍 。按照她说的流程 ，该中介机构会先垫资完成购房流程 。购房者随后抵押房产申请经营贷 ，成功后并将购房款、2个点的垫资费一并还给中介 。在这一过程中 ，可以通过“高评高贷”的方式多贷出一部分资金 ，从而变相实现“负首付”。
丁丁介绍 ，要是有融资需求 ，近期也是很好的机遇 ，大多业主由于急于出售 、挂牌时间久等缘故 ，往往很容易配合 ，甚至可以根据客户需要帮忙寻找“高评估价、低售价”的房源，从而获得更多超贷金额 。“有客户买了千万级的房子 ，从中超贷了100多万 。”
低首付为何盛行 ？
事实上 ，除上述通过超贷变相实现零首付 、负首付外，在走访调查过程中 ，记者发现低首付背后还有三类操作模式 。
第一类是开发商变相降价促销 。开发商会通过第三方将首付款直接打入购房者账户内 ，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款 。这类情况多出现在一点儿区域边缘化 、配套缺失的楼盘中 。例如惠州某楼盘已销售多年依然还未清盘，降价促销力度过大又会激化与前期业主间的矛盾 ，“骑虎难下”之际开发商就会通过这类形式隐蔽补贴购房者 。
第二类是开发商开放首付延期 、分期政策 。购房者可在初期支付一部分金额先锁定房源 ，剩余首付尾款可与开发商协商在3个月～1年内缴清 。以东莞某临城镇区新盘为例 ，在其宣传中称可0.5成首付上车 ，实际则是分期支付。第一周仅需支付0.5成首付（即8万元） ，6个月后再缴纳0.5成首付（即8万元） ，一年后缴纳1成首付（16万元） 。值得注意的是 ，这种模式此前就被市场广泛采用 ，但分期时间有逐渐延长的趋向 。有业内人士告诉记者 ，因而开发商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6个月内 ，但现在为抢客户 ，不少开发商将这一时间“内卷”至一年以上 。
第三类则风险更大 ，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构） ，做首付消费贷 。根以华南区域某楼盘loft户型为例 ，销售会向购房者链接金融机构，向机构借出部分资金用于首付 。据个人的资质和信用，贷款利率在利率约为2.83%-4.38%左右浮动 。
种类繁多的低首付套路背后实际折射的是楼市需求侧依旧疲软 ，开发商被迫通过“内卷”首付门槛提前抢占客户 。
近期楼市压力仍存，政策支持力度却在逐渐走弱 。中指研究院指出 ，热点城市土地市场热度较高 ，对当地房地产市场会形成必定支撑 ，但整体来看 ，目前全国房地产市场调整压力仍在 。近期部分核心一二线城市开头优化调控政策 ，上海 、广州等城市调整公积金政策 ，杭州 、南京部分街道或区域放松限购 ，但整体力度仍较为有限 。截至5月24日 ，5月各地出台政策的频次仅29条 ，不足4月一半 。
华南中原某分析人士告诉记者，前两年 ，有些开发商看好楼市行情 ，大量囤地，但现在去化速度非常慢 ，冷门镇街个别楼盘月均去化套数仅为个位数 。在他看来，目前不少开发商已到了生死存亡的关键时刻 ，为增加去化速度 ，提高营销费用、提供首付资金支持、降低实际售价等组合拳频出也是被迫之举。
背后风险重重
从更深层次而言 ，开发商通过首付贷 、高评高贷等违规方式降低首付门槛，内卷争夺存量用户 ，背后风险重重。
招联首席研究员董希淼对第一财经记者表示 ，零首付、负首付对银行来说政策风险和实质风险都很大，房产抵押作为风险防控的手段 ，要是评估价虚高其效果可能大打折扣 。对个人而言，过度加杠杆将可能引发家庭财务危机。之因此出现此类现象也反映出两个问题 ，一是银行信贷投放压力较大 ，特别是个人住房贷款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商卖房难 。
针对零首付中涉及的“高评高贷”问题，董希淼认为 ，“高评高贷”中“评” 、“贷”都在银行 ，银行自身也应加强把关 ，对房产交易合同里房价的真实性进行审查 ，尤其是对房价交易价钱高于该区域市场价的应保持警惕 。
对于购房者而言 ，背后法律风险也不容忽视。有法律人士指出 ，在上述“高评高贷”的操作方式中，开发商会与购房人签订阴阳合同 ：一份是标注有虚高价钱的合同 ，用于向银行申请贷款；一份是真实价钱的合同 ，作为实际交易购房的凭证。而这类阴阳合同 、高评高贷本身属于“骗贷”行为 ，如银行审批环节发现异常将不会批准贷款，且对个人信用有影响 。
河南尚博律师事务所徐振亮律师指出 ，早在2017年9月29日，住建部 、央行 、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》 ，严禁房地产开发企业 、房地产中介机构 ，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资 。通过这种方式进行购房的购房者大多数并没有真实的首付能力 ，购房者后续的真实房贷压力明显增大 ，一旦被银行或监管部门发现“零首付”行为 ，购房者将面临停贷 ，或提前全额偿还贷款的风险 。同时 ，银行一旦停贷 ，购房者无法及时偿还银行贷款 ，将面临抵押房产被拍卖的风险 。
针对近期零首付、负首付卷土重来的迹象 ，已有多地监管介入 。5月26日 ，深圳市房地产中介协会发文 ，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理 ，并应开展自查自纠工作 ，禁止以一切形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为 。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询 、协助的 ，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等 。
5月22日 ，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场 、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管 ，规范销售行为 ，维护购房人合法权益 ，严禁开发企业 、中介机构在商品房交易环节出现首付贷 、返首付 、零首付、中介机构营销返首付 、发布虚假违法房地产广告 、捏造散布不实信息等违规销售行为 。
有业内人士认为 ，要防范“零首付”“负首付”营销在业内蔓延 ，既需相关监管部门重拳整治 ，又需要银行 、房企等多方主体守好底线 ，加强自律 。